Доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, както и доставката на прилежащите към тях терени, е освободена доставка, съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.
„Прилежащ терен”, съгласно определението в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС, е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м. от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Цяло експертно издание относно данъчното третиране при сделки с недвижими имоти с включени съвети, анали и решения на ситуации от практиката - “Данъчно третиране на сделки с недвижими имоти в контекста на ЗДДС”. Вижте книгата тук >>
Ето и пример на казус, решен и публикуван в изданието:
Казус: Дружество е сключило рамков договор за продажба на стара сграда с прилежащ терен, която ще бъде разрушена за извършване на последващо строителство на нова сграда. Фирмата, която закупува сградата, ще разруши старата сграда и ще построи нова сграда. Как следва да се третира продажбата - освободена доставка на стара сграда, или като облагаема доставка на урегулиран поземлен имот?
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, е освободена доставка. В същото време прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, подлежат на облагане с ДДС (чл. 45, ал. 5 от ЗДДС).
Предвид това, на първо място, следва да се прецени дали доставката на стара сграда с прилежащ терен и последващото разрушаване на същата с цел строителство на нова сграда върху нея, предвидени в рамков договор, трябва да бъдат квалифицирани като една-единствена сделка, като се вземе предвид фактът, че сделката от- носно поземления имот, от една страна, и доставките на стоки и услуги - от друга страна, представляват отделни правни сделки, извършвани от различни фирми.
По отношение квалификацията на продажбата на поземлен имот със съществуваща сграда, за която се предвижда частично или пълно разрушаване, СЕС неколкократно е представил указания относно обективните данни, които могат да бъдат от значение в това отношение. В решение на СЕС по дело C-461/08 Съдът е установил на първо място, че преследваната от продавача и от купувача на недвижимия имот икономическа цел се състои в доставката на готов за застрояване поземлен имот. За тази цел той отбелязва, че продавачът е бил натоварен с разрушаването на съществуващата сграда във въпросния поземлен имот и че разходите за това разрушаване са били поети поне отчасти от купувача. Той отбелязва също, че към датата на доставка на недвижимия имот разрушаването на сградата вече е било започнало. С оглед на тези обстоятелства Съдът е квалифицирал доставката на въпросния недвижим имот и разрушаването на съществуващата сграда като една-единствена сделка за доставка на незастроен поземлен имот.
От това следва, че при квалифицирането на дадена сделка за целите на ДДС е от значение етапът, до който към датата на доставката на недвижим имот, състоящ се от поземлен имот и сграда, са достигнали работите по разрушаване, извършвани от продавача, използването на този недвижим имот към същата дата, както и поемането на задължение от продавача да извърши работи по разрушаване с цел да се даде възможност за бъдещо строителство (вж. в този смисъл и решения по дела C-326/11 и C-543/11.
Продажбата на недвижим имот, състоящ се от поземлен имот и сграда, чието разрушаване е предвидено, се счита за една-единствена сделка с предмет доставката на незастроена земя, а не на сграда и на прилежащата ѝ земя само ако са налице определени обективни обстоятелства, които показват, че продажбата е толкова тясно свързана с разрушаването на сградата, че тяхното разделяне на части би било изкуствено.
В случая, доколкото сградата към датата на продажбата не е разрушена и предвид посоченото, че същото ще бъде извършено след придобиването на имота, операцията разрушаване на сградата е независима от нейната продажба и от икономическа гледна точка не образува една-единствена доставка с тази продажба.
Предвид изложеното, сделката, състояща се в доставка на стара сграда, не следва да се квалифицира като продажба на урегулиран поземлен имот за строеж, когато тази сделка е икономически независима от други доставки и не образува с тях една-единствена сделка, дори ако намерението на страните е било сградата да бъде разрушена, изцяло или частично, за да се направи място на нова сграда. В този смисъл е и Решение на СЕС по дело C 71/18.
Важно: Облагането на „прилежащия терен”, следва режима на сградата. Следователно прилежащите терени към нови сгради са облагаема доставка. Когато предмет на доставка са прилежащи терени към стара сграда, те попадат в обхвата на освободени доставки, но на доставчика е предоставено право на избор да третира доставката, като облагаема.
Източник: “Данъчно третиране на сделки с недвижими имоти в контекста на ЗДДС”. Вземете книгата тук >>
Цяло експертно издание относно данъчното третиране при сделки с недвижими имоти с включени съвети, анали и решения на ситуации от практиката - “Данъчно третиране на сделки с недвижими имоти в контекста на ЗДДС”. Вижте книгата тук >>
Ето и пример на казус, решен и публикуван в изданието:
Казус: Дружество е сключило рамков договор за продажба на стара сграда с прилежащ терен, която ще бъде разрушена за извършване на последващо строителство на нова сграда. Фирмата, която закупува сградата, ще разруши старата сграда и ще построи нова сграда. Как следва да се третира продажбата - освободена доставка на стара сграда, или като облагаема доставка на урегулиран поземлен имот?
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, е освободена доставка. В същото време прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, подлежат на облагане с ДДС (чл. 45, ал. 5 от ЗДДС).
Предвид това, на първо място, следва да се прецени дали доставката на стара сграда с прилежащ терен и последващото разрушаване на същата с цел строителство на нова сграда върху нея, предвидени в рамков договор, трябва да бъдат квалифицирани като една-единствена сделка, като се вземе предвид фактът, че сделката от- носно поземления имот, от една страна, и доставките на стоки и услуги - от друга страна, представляват отделни правни сделки, извършвани от различни фирми.
По отношение квалификацията на продажбата на поземлен имот със съществуваща сграда, за която се предвижда частично или пълно разрушаване, СЕС неколкократно е представил указания относно обективните данни, които могат да бъдат от значение в това отношение. В решение на СЕС по дело C-461/08 Съдът е установил на първо място, че преследваната от продавача и от купувача на недвижимия имот икономическа цел се състои в доставката на готов за застрояване поземлен имот. За тази цел той отбелязва, че продавачът е бил натоварен с разрушаването на съществуващата сграда във въпросния поземлен имот и че разходите за това разрушаване са били поети поне отчасти от купувача. Той отбелязва също, че към датата на доставка на недвижимия имот разрушаването на сградата вече е било започнало. С оглед на тези обстоятелства Съдът е квалифицирал доставката на въпросния недвижим имот и разрушаването на съществуващата сграда като една-единствена сделка за доставка на незастроен поземлен имот.
От това следва, че при квалифицирането на дадена сделка за целите на ДДС е от значение етапът, до който към датата на доставката на недвижим имот, състоящ се от поземлен имот и сграда, са достигнали работите по разрушаване, извършвани от продавача, използването на този недвижим имот към същата дата, както и поемането на задължение от продавача да извърши работи по разрушаване с цел да се даде възможност за бъдещо строителство (вж. в този смисъл и решения по дела C-326/11 и C-543/11.
Продажбата на недвижим имот, състоящ се от поземлен имот и сграда, чието разрушаване е предвидено, се счита за една-единствена сделка с предмет доставката на незастроена земя, а не на сграда и на прилежащата ѝ земя само ако са налице определени обективни обстоятелства, които показват, че продажбата е толкова тясно свързана с разрушаването на сградата, че тяхното разделяне на части би било изкуствено.
В случая, доколкото сградата към датата на продажбата не е разрушена и предвид посоченото, че същото ще бъде извършено след придобиването на имота, операцията разрушаване на сградата е независима от нейната продажба и от икономическа гледна точка не образува една-единствена доставка с тази продажба.
Предвид изложеното, сделката, състояща се в доставка на стара сграда, не следва да се квалифицира като продажба на урегулиран поземлен имот за строеж, когато тази сделка е икономически независима от други доставки и не образува с тях една-единствена сделка, дори ако намерението на страните е било сградата да бъде разрушена, изцяло или частично, за да се направи място на нова сграда. В този смисъл е и Решение на СЕС по дело C 71/18.
Важно: Облагането на „прилежащия терен”, следва режима на сградата. Следователно прилежащите терени към нови сгради са облагаема доставка. Когато предмет на доставка са прилежащи терени към стара сграда, те попадат в обхвата на освободени доставки, но на доставчика е предоставено право на избор да третира доставката, като облагаема.
Източник: “Данъчно третиране на сделки с недвижими имоти в контекста на ЗДДС”. Вземете книгата тук >>
Свързани статии
Проследени новини
Абонамент за newsletter
Абонирайте се БЕЗПЛАТНО за Newsletter clubschetovodstvo.bg
за да получавате най-новата информация и анализи по темите, които Ви интересуват!
Коментари
0 Коментари