Учредяване и прехвърляне правото на строеж

Правото на строеж (суперфиция) е абсолютно вещно право, по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. За учредяването на право на строеж се изисква нотариален акт. Приобретателя - лицето, в чиято полза е учредено правото на строеж, придобива правото да построи сграда върху имот, който не е негова собственост. След като е учредена, суперфицията следва обременения поземлен имот при прехвърлянето му върху нов притежател.
 

Важно: Съгласно чл. 181, ал. 1 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. 
 

Следователно, ако строежът е започнал, правото на строеж може да се учреди до момента, в който сградата достига степен на изграденост „груб строеж”. След този момент правото на строеж нито може да се учредява, нито да се прехвърля, тъй като то не може да бъде отделено от правото на собственост върху построената сграда.
 

Изключение:

Съгласно чл. 182, ал. 1 от ЗУТ право на строеж представляват и правото на надстрояване, и правото на пристрояване към съществуваща сграда.
 

След завършване на сградата в груб строеж, правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителната сделка само като съпътстваща доставката на сграда (когато се прехвърля собствеността на сграда, без да се прехвърля собствеността върху терена, върху който същата е построена ). 
 

"Груб строеж", съгласно § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В правото на строеж не се включват извършените строително - монтажни работи. Предвид това строително-монтажните работи се третират като самостоятелна доставка и не са елемент на правото на строеж. 
 

Етапът на завършеност „груб строеж" определя началния момент на третиране на строежа като „нова сграда", а изтичането на 60-месечния срок от издаване на разрешението за ползване - крайния. Данъчното третиране на незавършеното строителство преди завършването на етапа „груб строеж” на сградите, както и на сградите, които имат характеристиката на „нова сграда", по смисъла на т. 5 от § 1 от ДР на ЗДДС е облагаема доставка.
 

При определяне режима на доставката на учредяване или прехвърляне на право на строеж, която принципно се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж, лицето може да упражни правото си на избор, същата да бъде облагаема.

 

източник: Данъчно третиране на сделки с недвижими имоти в контекста на ЗДДС